预测覆盖物管公司2021 年净利润同比增长58%
我们预计覆盖物管公司2021 年收入同比增长54%；综合毛利率平均约为26%，同比基本持平；净利润同比增长58%，净利率平均约为14%。
关注要点
2021 年业绩料稳健兑现，覆盖公司以业绩符合预期为主要基调。我们估计覆盖公司2021 年净利润平均增速58%(市场一致预期59%)，在管面积加权平均同比增长56%，业主增值服务收入平均同比增长103%。值得一提的是，覆盖公司新增合约外拓面积(或金额)快速增长，同比增速的中位数和平均数分别为114%和135%，其中非住宅项目对外拓的支撑力度加大。此外，覆盖公司收并购总量创新高，总面积达到7.9 亿平米(对比2019 和2020 年分别为1.3 亿和3.1 亿平米)。
覆盖物企对关联地产开发企业依赖度持续下降。我们估计覆盖公司2021年新增合同面积中关联开发商占比平均为20%(2020 年底来自关联开发商在管面积占比平均为51%)。我们估计2021 年11 家主要覆盖公司地产关联业务收入及毛利润平均占比分别约为18%和21%(2020 年分别为22%和25%)，其中非业主增值服务收入及毛利润平均占比分别为15%和17%。
2022-23 年核心业务仍有望保持较高增速，整体业绩下行风险可控。我们认为2022 年覆盖公司有望设定并完成更高的项目外拓目标。我们预计2022 年和2023 年覆盖公司在管面积加权平均同比增速分别约为29%和23%；业主增值服务、城市服务在低基数下仍有较快成长的空间，预计平均收入占比分别由2020 年的16%和1%提升至2022 年的21%和4%及2023 年的23%和5%；部分公司亦有管理效能提升空间。我们预计覆盖物企2022 年和2023 年平均净利润增速在42%和31%。
估值与建议
继续积极提示物业管理板块配置机会。我们认为房地产开发市场变化仍为近期物业板块投资的主要矛盾，我们判断房地产销售短期走势仍以底部震荡为主，但政策方向明确且路径可期。我们预计3-6 个月维度，物管板块开发端关联风险有望逐步释放；同时随着盈喜季和业绩期来临，资本市场对于物企真实成长性的判断有望更加明确、从而夯实投资信心。我们因此提示板块配置机会，推荐业绩稳健、估值有望持续修复的头部企业，如金科服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、中海物业和保利物业，建议关注新城悦服务(未覆盖)。覆盖标的目前平均交易在24 倍2022 年市盈率。
风险
房地产开发相关政策落地不及预期。
（文章来源：中国国际金融）
文章来源：中国国际金融