最近的西安市场，“狼来了”的故事，接连上演。
比方说，这两天在中介朋友圈刷屏的“沣东、沣西取消限购的图”。
或者前不久流传的，降低首付比例的说法。
再加上全国超100个城市陆续释放的松绑信号，搞得西安购房者人心惶惶。
而在我们后台和购房群，越来越多的人开始问我：“是现在买房，还是等西安救市政策出台”？
我想说，看完今天这篇文章，就知道答案。
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想要了解西安会不会会放松调控，先看一下，全国的市场现状。
可以说，整个中国楼市在2022年遭遇滑铁卢，特别是刚刚过去的4月，就像A股一样，大盘摇摇欲坠。
影响最大的就是二三线城市，商品房销售面积最高跌幅86%，最低38%。
与去年4月同期相比，全国商品房销售面积平均跌幅近50%！
一年时间之隔，市场天差地别，可以说拯救房地产市场迫在眉睫。
于是，央行紧急宣布降准了20个基点，而在地方上，针对房地产松绑、纾困或刺激的力度也在不断加大。
据不完全统计，2022年截至5月13日，全国已有100个城市对房地产政策进行共计140余次调整。
数据来源：贝壳研究院
从政策内容看，主要围绕公积金贷款、购房补贴、降低首付、调整限购、限售、限贷、放宽落户、供租不计入套数等方面，来达到提振楼市的目的。
数据来源：贝壳研究院
其中，哈尔滨、郑州、苏州、长沙、杭州松绑可以看到，政策已从二线城市开始进入到新一线城市，意味着后续其他一些新一线城市或强二线城市也会有松绑的动作。
那么，作为新一线城市的西安，目前的市场状况如何？有必要放松调控，进行救市吗？
先看新房价格。
从国家统计发布的70城房价涨幅看，除去年12月和今年1月受疫情影响，呈现负增长外，2月西安以1%的涨幅领涨全国，3月涨幅0.4%，4月虽有所放缓，但也有0.2%，位居全国第六。
数据来源：国家统计局
到了4月，西安主城区商品房成交价格为17652元/㎡，涨幅2.1%，与2021年同期相比，涨了8.5%。
可见，西安的房价仍然保持坚挺。
但西安外围板块，由于已有多盘出现了降价、特价房、打折促销的情况，导致西咸新区房价跌至16512元/㎡，环比下降2.3%。
再看供求关系。
西安主城区新房已连续三个月保持“供＜求”的态势，哪怕4月新增供应有所提升，也难以匹配当前的购房需求。
这点从华润置地未来城市、万科翡翠国际、天地源云水天境等项目的“万人抢房”就可以看出，西安主城区并不缺少购买力。
可是在西咸新区，这种情况却恰恰相反，供应量不少，但成交量继续走低。
数据来源：创典全程
以4月为例，新供应899套房源，即使依靠低价促销，网签也只有368套，去化率也低至40.9%。
再看二手房市场。
数据来源：天正顾问
自去年7月指导价出台后，西安二手房挂牌量开始猛增，成交量价却走出了相反的曲线。
贝壳找房数据显示，挂牌量已经突破10万套，成交周期也不断攀升，中位数由不到50天，增至130天左右。
但好在，经过洗牌、整顿之后，3月开始，市场迎来触底反弹。
特别是在4月，二手房成交量达到4771套，环比上涨2.43%，成交均价15326元/㎡，环比上涨1.34%，虽然指导价对市场的影响依旧持续，但好在低迷的市场开始逐步回升。
总结一下，西安楼市目前呈现出两极分化的情况。
主城区不缺购买力，房价也抗跌，除个别地段偏远、有明显缺陷的房子去化不理想外，实际市场还是比较稳定的。
但在主城之外，西咸新区、临潼或高陵等地，购房者观望情绪比较严重，哪怕开发商进行了降价，依然无法成交。
而在二手房市场，指导价出台后，虽然导致成交量价齐跌，但好处是挤出了多余水分，市场已经逐步回暖。
综上来看，西安市场整体还是比较安全稳定的，远没有达到需要救市的程度。
此外，从本轮政策调整“因城施策”特点来看，目前三四线城市的政策力度和空间相对更大。
一、二线城市在限购政策调整上依旧保持审慎，政策维持或小幅调整的可能性有但动作不大。
而作为新一线城市的西安，如果想要扭转近期市场极剧分化的局面，估计也可能会借鉴这些城市的某些政策。
比方说，进一步降低房贷利率、提高公积金贷款额度，降低二套房首付比例等，来降低购房门槛，刺激购房。
或者是针对外围区域颁布一些放松举措。
比方说，适当松绑沣东、沣西甚至临潼的限购，增加首次置业的市场需求。
当然了，具体政策如何，是否会放松，我们还要以官方发布为准。
但对有购房需求的人来说，在市场低迷中买房，或许还能有漏可捡。待到市场因为政策而复苏，或许就是卖家说了算。
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